2018房市将是一个“筑底”过程

2018-01-24 11:03:56来源:新华日报
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关于2018年宏观经济、各类投资品的预测,已经有很多业内知名人士做出了分析,我一直认为这是一个好事,因为可以把市场上各自的分析逻辑拿出来进行探讨,能够经过若干的讨论对很多人的投资产生积极影响。

2018年的房地产市场,总的说来,有以下三个要点可以作为参考。

其一,开发商大而不倒的优势会逐渐显现。对于2018年的关键预测,基本都围绕在消费复苏与金融领域强监管。很明显的是,从2017年以来,我国的金融体系不是货币政策转向了,而是整个监管体系转向了。在经济的下行到复苏期,一个经济体是不可能货币趋紧的,不过要重新审视信贷扩张的渠道。业内人都清楚的是,房地产行业从开发到销售都具有典型的杠杆特征。在市场行情火爆的时候,很多开发主体都会激进地加入土拍大战,一方面会透支地价,另一方面在下行期会积累金融体系的风险,所以严格控制融资渠道对于房地产市场的健康稳定发展非常重要。可是,如果一个企业有很多地,很多员工,很多负债,能让它倒么?显然不能!有眼光的企业,千亿规模之争在2017年已经完成了,没有的就没有了。可以预见的是,融资政策对于土地储备充裕的开发商会逐步地放开,当然要尽可能不是负债的模式。

其二,双限调控政策会适时调整。限价、限购、限卖、限贷,简称“四限”是从2016年10月份以来调控房地产市场的主要措施。2016年下半年,我曾写文章分析,到2018年下半年这个调控措施才有放开的可能。那么接下来会有什么变化呢?

限贷与限卖没有放松的可能,最多是贷款差别化的微调,也仅仅针对首套购房者。限购与限价这两个手段将是2018年值得调整的地方。很显然,如果依然限价但是不限购,基本等于是鼓励高收入者炒房,放开限购的前提是必须放开限价。照此逻辑,限购也不会放开的,但是会出于城市对于人才、落户的政策,从而使得一部分人获得购房资格,其实这个路子一直存在着,只不过最近某些城市的人才吸引政策被过分解读为变相放开限购。

大家自己推理也能发现,2018年可能会出现的是放开限价。这里要说明的是,就算是放开限价了,也是适时分几段放开,而且,不要指望市场短期内会有反应。之前我曾经有文章指出,如果一个价位上新房大量成交,本质上会消耗购买力,在限购的打击下,价格不会有太大的反应。

其三,抄底?是不是底?准确地说,2018年的房地产市场是一个“筑底”的过程。这里要说明的是,“筑底”是个过程,可能会因为某个标志性的经济热点成为底部的确认信号,但是市场的真实情况终究不是经济学的模型,绝大多数时候无法找到那个确定的点,当我们认知到“过程”这个概念的时候,对于能够合理地把握投资的情绪,显得特别的重要。

当交易价格在判断这个过程的时候其实看两个指标即可,一个是成交量,一个是成交价格。经济学简单的模型也是有成交量与成交价格两个指标的,切莫只看一个。由于新房目前处于限价阶段,以二手房作为分析的切入点。2017年下半年以来,二手房交易开始趋缓,在市场的下行期,会有部分投资人因为资金需求、换房需求、杠杆压力等多方面原因,从而寻求降低价格获得投资标的的流动性,这样的行为会降低市场上二手房销售速度。随着城市开发的加速,尤其是2015-2016年的房地产市场的火热,在城市土地供应无法短期内增加的情况下,又会出现市场上在某个特定的区域可以进行交易的二手房的供给是有限的。举个简单的例子,以南京河西南部为例,虽然说2015-2016年大量成交新房,但是在2018-2019年集中交付之后,真正拿出来卖的其实不多。这种量、价之间的关系会慢慢地形成均衡,促使一些低价的二手房源陆续被消化。“筑底”就是这样一个过程。那些有着几乎无限量新房供应的地方,很显然价格就难以起来了。

新房市场依然是值得关注的。换句话说,只要一天“限价”不放开,新房就值得消费者继续关注。这明摆着违反市场规律的、又不得已而为之的限制手段,确实扭曲了市场的信号,在完成调控任务的同时又给政策调控制定者出了一道新的难题。因为,数据是失真的!

以上是主要的变化。房地产市场就像今年的第一个工作日,大家都以为第一天会全城大堵车,于是乎有的人就不开车了,有的人开车发现其实没那么堵。路上堵不堵,自己开车走一遍才知道!


责编:季冉冉

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